Từ ngày 01/01/2026, một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt của pháp luật đất đai chính thức có hiệu lực: bảng giá đất lần đầu do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định, thay thế hoàn toàn cơ chế khung giá đất cũ. Đây không chỉ là một thủ tục hành chính, mà là căn cứ trực tiếp quyết định số tiền mà mỗi cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp phải nộp khi thực hiện gần như mọi giao dịch liên quan đến đất đai.

I. Căn cứ pháp lý của bảng giá đất 2026

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp cụ thể, và khoản 3 của điều này quy định rõ: UBND cấp tỉnh xây dựng, quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, sau đó hằng năm có trách nhiệm điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Quy định này còn được hướng dẫn chi tiết tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đồng thời được củng cố thêm bởi các văn bản sửa đổi sau đó như Nghị định 226/2025/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) và Nghị định 291/2025/NĐ-CP (sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Điểm mấu chốt: Đây là lần đầu tiên Việt Nam chính thức xóa bỏ cơ chế “hai giá đất” (giá Nhà nước và giá thị trường tách biệt), buộc bảng giá đất phải tiệm cận sát hơn với giá giao dịch thực tế.

II. Bảng giá đất 2026 dùng để làm gì?

Nhiều câu hỏi đặt ra “Bảng giá đất tăng thì ảnh hưởng gì đến tôi?”. Câu trả lời nằm ở việc bảng giá đất là căn cứ pháp lý trực tiếp để tính hàng loạt khoản thu ngân sách liên quan đến đất đai, cụ thể theo Điều 159 Luật Đất đai 2024:

1. Tiền sử dụng đấtkhi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: chuyển từ đất vườn, đất nông nghiệp lên đất ở).
2. Tiền thuê đấtkhi Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.
3. Thuế sử dụng đất.
4. Thuế thu nhập cá nhânkhi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5. Các loại lệ phí, phí trước bạliên quan đến đất đai.
6. Mức xử phạt vi phạm hành chínhtrong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường khi gây thiệt hại cho Nhà nước.
7. Tiền bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất — theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, tiền đền bù khi thu hồi đất được tính dựa trên giá đất cụ thể (không phải bảng giá đất thông thường, nhưng bảng giá đất vẫn là cơ sở tham chiếu quan trọng).
8. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đấttrong nhiều trường hợp.

Một điểm cần lưu ý: Dù các bên giao dịch với giá thỏa thuận thấp hơn thực tế, thuế và phí vẫn buộc phải nộp dựa trên mức giá tối thiểu ghi trong bảng giá đất. Đây chính là lý do khiến việc “kê khai giá ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng ngày càng mất tác dụng và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao hơn từ năm 2026.

3. Cơ chế “gỡ vướng” cho người dân đã chuyển mục đích sử dụng đất trước 1/1/2026

Đối với các trường hợp người dân đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 1/1/2026 (ngày bảng giá đất mới có hiệu lực), Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai quy định:

• Người dân có quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo bảng giá mới.
• Nếu số tiền tính lại thấp hơn số đã nộp → được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch.

Đây là cơ chế bảo vệ quyền lợi tài chính rất thiết thực, nhưng người dân cần chủ động làm hồ sơ đề nghị chứ không được tự động áp dụng — đây cũng chính là một trong những dịch vụ pháp lý mà văn phòng luật sư có thể hỗ trợ khách hàng thực hiện.

4. Tra cứu bảng giá đất theo tỉnh/thành như thế nào?

Từ 01/01/2026, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất riêng, phân theo:

• Loại đất: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm), đất rừng (rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng), đất thương mại – dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại – dịch vụ.
• Vị trí thửa đất: theo tuyến đường, khu vực, hệ số vị trí (mặt tiền, trong hẻm, độ sâu thửa đất…).

Người dân, nhà đầu tư có thể tra cứu bảng giá đất chính thức tại Cổng thông tin điện tử của Sở Nông nghiệp và Môi trường (trước đây là Sở Tài nguyên và Môi trường) hoặc UBND cấp tỉnh nơi có đất, hoặc thông qua Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.

5. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Bảng giá đất 2026 có thay thế hoàn toàn khung giá đất cũ không?

Có. Từ 1/1/2026, khung giá đất theo cơ chế cũ (5 năm/lần, do Chính phủ ban hành) chấm dứt vai trò, thay bằng bảng giá đất do từng tỉnh, thành xây dựng và cập nhật hằng năm.

Tôi đã nộp tiền sử dụng đất trước 1/1/2026 với mức cao, giờ có được hoàn lại không?
Nếu bạn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 và số tiền tính lại theo bảng giá mới thấp hơn số đã nộp, bạn có quyền làm hồ sơ đề nghị cơ quan thuế xem xét khấu trừ hoặc hoàn trả phần chênh lệch.

Bảng giá đất được điều chỉnh bao lâu một lần?

Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

6. Lời khuyên pháp lý dành cho người dân và doanh nghiệp

Trước những thay đổi lớn về bảng giá đất, chúng tôi khuyến nghị:

• Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển nhượng bất động sản, nên tra cứu bảng giá đất mới nhất tại địa phương và tính toán trước nghĩa vụ tài chính phát sinh để tránh bị động.
• Nếu đã nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp (1/8/2024 – 31/12/2025), nên chủ động rà soát và làm hồ sơ đề nghị tính lại nếu có căn cứ được hoàn trả.
• Doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất sản xuất kinh doanhnên rà soát lại hợp đồng thuê đất, kế hoạch tài chính trung hạn để thích ứng với mặt bằng giá đất mới.
• Trong các giao dịch chuyển nhượng, nên tham vấn luật sư để kê khai đúng, đủ, tránh rủi ro bị truy thu thuế hoặc xử phạt vi phạm hành chính về sau.

---

Trường hợp bạn đang cần tư vấn cụ thể về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai, cách soạn thảo văn bản phản ánh, khiếu nại, tố cáo, hoặc hỗ trợ pháp lý trong tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ với Luật sư Lê Đức Tuấn để được tư vấn chi tiết theo từng trường hợp cụ thể.