Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp để đổi lấy phần vốn góp hoặc cổ phần. Căn cứ chính là Điều 45 Luật Đất đai 2024, Điều 34 đến 36 Luật Doanh nghiệp 2020 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Đất phải đủ điều kiện, quyền sử dụng đất phải được định giá bằng Đồng Việt Nam và phải đăng ký biến động thì việc góp vốn mới hoàn tất.

1. Khái niệm

Người sử dụng đất được dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp. Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn hợp pháp nếu định giá được bằng Đồng Việt Nam. Khi góp vốn, chủ đất chuyển quyền sử dụng đất cho công ty và nhận lại phần vốn góp hoặc cổ phần tương ứng với giá trị đã định giá.

2. Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được góp vốn khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Ngoài ra, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, và đất còn trong thời hạn sử dụng.

Hai điểm cần lưu ý thêm:

• Loại đất và hình thức giao, thuê: một số trường hợp có điều kiện riêng, ví dụ đất thuê trả tiền hằng năm hoặc đất nông nghiệp. Đối với tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm, phải đáp ứng điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024.
• Bên nhận góp vốn: tổ chức kinh tế được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức kinh tế theo khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai 2024. Nếu nhận góp vốn để thực hiện dự án đầu tư, đất phải phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời có thể phải qua thủ tục chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

3. Định giá và chuyển quyền theo Luật Doanh nghiệp

Đây là phần nhiều người bỏ sót vì chỉ tập trung vào pháp luật đất đai.

• Định giá: quyền sử dụng đất phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá, thể hiện bằng Đồng Việt Nam. Nếu do tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
• Thời hạn góp vốn: phải góp đủ và đúng loại tài sản đã cam kết trong 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, trừ khi điều lệ hoặc hợp đồng quy định thời hạn ngắn hơn.
• Chuyển quyền: thành viên, cổ đông phải chuyển quyền sử dụng đất cho công ty, tức là phải làm thủ tục chuyển quyền tại cơ quan có thẩm quyền, không chỉ ký hợp đồng.
• Định giá sai: nếu định giá cao hơn giá trị thực tế, các thành viên, cổ đông liên quan có thể phải liên đới góp bù chênh lệch và chịu trách nhiệm về thiệt hại.

4. Hồ sơ và thủ tục

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai, và thủ tục được hướng dẫn tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Hồ sơ thường gồm:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 11/ĐK).
2. Hợp đồng hoặc văn bản góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
3. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
4. Giấy tờ nhân thân và giấy tờ về tình trạng hôn nhân hoặc đồng sở hữu của bên góp vốn.
5. Tài liệu của doanh nghiệp: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, điều lệ, biên bản hoặc chứng thư định giá.
6. Nếu chỉ góp một phần thửa đất, cần đo đạc tách thửa trước. Người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa phần diện tích thực hiện quyền trước khi nộp hồ sơ.

5. Nghĩa vụ thuế khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cần đối chiếu văn bản còn hiệu lực vì quy định thuế đã thay đổi từ 01/7/2026, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực.

• Thuế TNCN: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
• Thời điểm nộp: theo hướng dẫn hiện hành, cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế khi góp vốn mà chỉ nộp khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.
• Cách xác định: thu nhập tính thuế là giá trị phần vốn xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Nếu chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp thì nộp thuế cho đến khi bằng giá trị đã góp bằng bất động sản.
• Lưu ý: một số tài liệu tư vấn cho rằng góp vốn không phát sinh thuế TNCN. Cách hiểu này chưa thống nhất, nên hãy xác nhận với cơ quan thuế trước khi thực hiện.

Ngoài thuế, cần kiểm tra các khoản phí, lệ phí đăng ký và nghĩa vụ tài chính về đất (nếu có) cho từng loại đất cụ thể.

6. Lưu ý của luật sư

• Đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc đồng sở hữu:cần sự đồng ý của tất cả những người có quyền. Nếu người đứng tên tự ý góp vốn mà không có sự đồng ý của người còn lại, giao dịch có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần.
• Ký hợp đồng chưa phải là xong:chưa đăng ký biến động thì bên góp vốn chưa hoàn thành nghĩa vụ chuyển quyền, còn công ty chưa có quyền sử dụng đất đứng tên mình. Hai bên cùng chịu rủi ro nếu có tranh chấp.
• Định giá:nên dùng chứng thư thẩm định giá độc lập, vì định giá cao hoặc thấp bất hợp lý ảnh hưởng đến tỷ lệ sở hữu, trách nhiệm của các thành viên và cả cơ sở tính thuế sau này.
• Đất đang thế chấp:cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi góp vốn.
• Đất nằm trong quy hoạch hoặc có tranh chấp, kê biên:không đủ điều kiện, dễ khiến hợp đồng vô hiệu hoặc bị từ chối đăng ký.
• Điều khoản thoát vốn:nên soạn trước cơ chế xử lý khi rút vốn, chuyển nhượng vốn hoặc giải thể, vì đây là lúc phát sinh thuế và tranh chấp phổ biến nhất

---

Trường hợp bạn đang cần tư vấn cụ thể về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai, cách soạn thảo văn bản phản ánh, khiếu nại, tố cáo, hoặc hỗ trợ pháp lý trong tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ với Luật sư Lê Đức Tuấn để được tư vấn chi tiết theo từng trường hợp cụ thể.