Tách thửa là chia một thửa đất thành nhiều thửa, hợp thửa là gộp nhiều thửa liền kề thành một. Căn cứ chính là Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Thửa đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án. Diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, không có mức chung toàn quốc.

1. Khái niệm

Tách thửa là việc phân chia một thửa đất đã có Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa, mỗi thửa có ranh giới, diện tích và Giấy chứng nhận riêng. Hợp thửa là việc gộp các thửa liền kề thành một thửa mới.

Cần phân biệt tách thửa với việc chuyển nhượng, tặng cho hay chia thừa kế. Tách thửa chỉ tạo ra các thửa độc lập về mặt pháp lý. Các giao dịch kia là quan hệ riêng, có thể làm đồng thời hoặc sau đó, và phát sinh nghĩa vụ tài chính riêng.

2. Khi nào được tách thửa, hợp thửa?

Điều kiện chung

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách hoặc hợp thửa chỉ được thực hiện khi thửa đất:

1. Đã được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp.
2. Còn trong thời hạn sử dụng đất.
3. Không có tranh chấp.
4. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Điều kiện riêng khi tách thửa

Khoản 2 Điều 220 quy định thêm:

• Diện tích tối thiểu: cả thửa mới lẫn phần còn lại phải đạt diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng. Nhiều người chỉ tính thửa được tách mà quên thửa còn lại.
• Thửa dưới mức tối thiểu: phải hợp thửa đồng thời với thửa liền kề. Đây là cách xử lý hợp pháp mà nhiều người không biết.
• Chuyển mục đích một phần thửa đất: phải tách thửa, và thửa sau tách phải đạt mức tối thiểu của loại đất mới.
• Phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án: nếu không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Điều kiện khi hợp thửa

Khoản 3 Điều 220 đặt thêm điều kiện cho hợp thửa. Về nguyên tắc, các thửa được gộp phải liền kề và tương thích về mục đích, thời hạn sử dụng. UBND cấp tỉnh có thể quy định chi tiết hơn, nên cần đối chiếu văn bản của địa phương trước khi lập hồ sơ.

3. Diện tích tối thiểu được tách thửa

Luật không ấn định một con số áp dụng cả nước. Khoản 4 Điều 220 giao UBND cấp tỉnh quy định theo từng loại đất, căn cứ quy hoạch, điều kiện và phong tục, tập quán địa phương. Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, nhiều nơi đã ban hành quyết định mới, nên các con số cũ có thể không còn đúng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đất nông nghiệp trồng cây hằng năm và các loại đất nông nghiệp khác có mức tối thiểu 500 m². Diện tích thuộc quy hoạch đường giao thông hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng bị loại trừ khi đối chiếu điều kiện. Vì vậy, thửa “tưởng đủ” trên giấy tờ có thể không đủ trên thực tế. Ngoài diện tích, nhiều nơi còn quy định cạnh tối thiểu (khoảng 3,5–5 m) và yêu cầu lối đi.

Cách kiểm tra nhanh: xác định loại đất trên Giấy chứng nhận và đơn vị cấp xã nơi có đất, tra quyết định hiện hành của UBND cấp tỉnh, tính diện tích cả hai thửa sau khi loại trừ phần quy hoạch, rồi hỏi Văn phòng đăng ký đất đai trước khi đo đạc.

4. Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa (Mẫu 11/ĐK).
2. Bản vẽ tách thửa, hợp thửa (Mẫu 02/ĐK) do đơn vị đo đạc đủ điều kiện lập.
3. Bản gốc Giấy chứng nhận.
4. Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung liên quan (nếu có), như quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bản án của Tòa án.
5. Giấy tờ nhân thân, giấy ủy quyền (nếu nộp thay) và giấy tờ chứng minh quyền của các đồng sử dụng đất tùy trường hợp.

Nếu tách thửa kèm chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế, cần bổ sung hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận. Nhiều nơi cho phép làm liên thông để giảm thời gian và số lần đi lại.

5. Nơi nộp, thời hạn và chi phí

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh, thông qua Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc cấp xã, hoặc trực tuyến nếu địa phương hỗ trợ.

• Hồ sơ không đủ điều kiện: trả lại kèm thông báo lý do trong 03 ngày làm việc.
• Hồ sơ đủ điều kiện: xác nhận trong 05 ngày làm việc.
• Tổng thời gian giải quyết: không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP), chưa tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và các khoảng thời gian được loại trừ. Vùng khó khăn được cộng thêm 10 ngày làm việc. Một số nguồn ghi nhận thời hạn có thể ngắn hơn, nên hãy hỏi cơ quan tiếp nhận.

Chi phí thường gồm phí đo đạc, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, và thuế, phí nếu có giao dịch kèm theo.

6. Lưu ý của luật sư

Không đặt cọc, thanh toán trước khi được xác nhận đủ điều kiện tách thửa.Đây là rủi ro lớn nhất khi mua một phần thửa đất. Nên soạn hợp đồng có điều kiện tách thửa thành công và điều khoản hoàn trả.

Giấy viết tay không thay thế được tách thửa.Mua bán một phần thửa chưa tách không tạo ra quyền sở hữu độc lập được bảo vệ đầy đủ.

Thửa có nhiều loại đất(đất ở, đất vườn, đất nông nghiệp) cần xác định từng phần và điều kiện tách theo từng loại.

Đất thế chấp:cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi nộp hồ sơ.

Chia tài sản, thừa kế:tính trước phương án chia đất để mỗi thửa đều đạt điều kiện, tránh bị từ chối sau khi đã có thỏa thuận hoặc bản án

---

Trường hợp bạn đang cần tư vấn cụ thể về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai, cách soạn thảo văn bản phản ánh, khiếu nại, tố cáo, hoặc hỗ trợ pháp lý trong tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ với Luật sư Lê Đức Tuấn để được tư vấn chi tiết theo từng trường hợp cụ thể.